A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) emitiu uma decisão que reforça critérios rigorosos para o direito de preferência na compra de imóveis rurais por arrendatários. De acordo com o entendimento, apenas aqueles que exploram a terra de forma pessoal, direta e familiar, conforme o Estatuto da Terra, podem reivindicar essa prioridade. Essa posição impacta as relações agrárias no Brasil, destacando a distinção entre produtores tradicionais e investidores empresariais no setor agrícola.
O caso analisado pelo STJ envolveu uma empresa em recuperação judicial que buscava vender uma fazenda para quitar dívidas com credores. Três membros de uma família, alegando serem arrendatários do imóvel, reivindicaram o direito de preferência com base no artigo 92 do Estatuto da Terra. Eles argumentaram não terem sido notificados da venda e apresentaram uma proposta equivalente à de outro comprador. No entanto, a empresa contestou, afirmando que o contrato de arrendamento havia expirado meses antes.
O relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, enfatizou que o direito de preferência não é automático e depende da comprovação de que o arrendatário se enquadra no perfil protegido pela lei. O Estatuto da Terra prioriza o “homem do campo”, ou seja, quem reside no imóvel, o utiliza como meio de subsistência e cumpre a função social da propriedade de forma eficiente e sustentável. No processo, verificou-se que os recorrentes não residiam na fazenda e atuavam como empresários agrícolas com múltiplos imóveis, o que os excluía das garantias agrárias.
Com base nisso, o STJ concluiu que, na ausência de direito de preferência, a venda deve priorizar a melhor oferta financeira, beneficiando a recuperação judicial da empresa. Essa determinação, registrada no Recurso Especial nº 2.140.209/SP, alinha-se a precedentes do tribunal que limitam as proteções do Estatuto a produtores hipossuficientes, afastando sua aplicação a investidores ou grandes empresários.
Especialistas em direito agrário, como o advogado Roberto Bastos Ghigino, da HBS Advogados, veem na decisão um alerta para o setor. Ele aponta que o direito de preferência exige comprovação da exploração direta da terra e não decorre apenas da existência de um contrato de arrendamento. Ghigino ressalta que essa interpretação pode indicar uma tendência mais restritiva, contrastando com objetivos do Estatuto como a continuidade da produção agrícola e a estabilidade nas relações rurais.
A repercussão do julgamento destaca a importância de contratos de arrendamento bem elaborados para evitar litígios. Cláusulas expressas sobre direito de preferência, retenção por benfeitorias ou renovação automática podem fortalecer a posição dos arrendatários, independentemente das regras do Estatuto. Essa recomendação ganha relevância em um contexto de judicialização crescente no agronegócio, onde a segurança jurídica é essencial para investimentos de longo prazo.
No âmbito político, a decisão reforça debates sobre a função social da terra no Brasil, equilibrando interesses de recuperação empresarial com proteções a pequenos produtores. Ela pode influenciar futuras políticas agrárias, promovendo uma aplicação mais seletiva das normas que visam à segurança alimentar e à estabilidade rural nacional.
